2009年12月4日金曜日

住宅瑕疵担保履行法に盲点


10月1日から始まった「住宅瑕疵担保履行法」(欠陥住宅補償制度)ですが、どうややら盲点があったようだ。

平成21年12月4日付け日経新聞の記事によると、先日経営破綻したマンションデベロッパー穴吹工務店のマンション購入者300〜400世帯が補償対象から外れる恐れがあることがわかったという。

住宅瑕疵担保履行法による補償制度は専用の保険加入と供給戸数に応じた供託金を積んで保証に備える方法の二通りを選択する方法で保証を行うものだが、保険は10月1日から加入が義務付けられているのに対し、供託金の供託は来年3月末までの期限が定められており、6ヶ月間の空白期間がある。

穴吹工務店は供託を選択しており、来年3月までに1億円の供託金を積む予定だったが現時点で供託はされておらず来年3月末までに供託がされない場合、マンション購入者のマンションに欠陥があっても補償が受けられなくなるのだ。
なお専用保険加入による補償は、引渡し後に加入はできない。

このままでは消費者保護に大きな欠陥があるとも言えるわけで、3月末までに引渡しを受ける住宅を購入しようとしている方は保険加入の業者を選択すべきである。



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2009年11月21日土曜日

マイホーム購入の自己資金


不動産の購入資金と購入費用に充てられる現金の事を自己資金と言います。
(その中で購入資金に充てるものを頭金と表現します。)

自己資金はどれだけ必要か?
 自己資金は多いに越した事はありませんが、手持ちの資金を全部購入費用に充てると、万が一の時に困ってしまします。残すべき資金は残しておきましょう。
さて、では理想を申し上げますと、購入金額の30〜40%以上です。(諸費用が10〜20%、頭金20%以上として計算)

その理由は住宅ローンを借りる時に保証会社の審査を受け承諾が得られれば保証料を払って借入を行うのですが、その保証料が借入比率で異なる場合があります。貸す方もリスクがありますので、そのリスクの高低で保証料の利率を変えているのです。
例えば購入金額の80%以内の借入なら借入金額の2%、80%を超えて100%以内なら同2.5%、100%を超える場合は同4%というように借入者が負担する保証料が異なるのです。借入比率が高くなるほど費用が増えますので出来るだけ80%以下に抑えたいところです。(保証料の利率は保証会社によって異なります。)

今では100%借りる事が当たり前のような広告が目立ちますが、地道にこつこつと自己資金を貯める事は決して無駄にならないわけです。

次に自己資金を増やす方法として、親や祖父母から住宅資金の贈与を受ける方法があります。
平成21年の税制改正で平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に住宅資金の贈与を受けたときに500万円までは贈与税が非課税になりました。
但し受けられる住宅に条件(床面積が登記簿で50平方メートル以上の新築又は一定の条件を満たす中古住宅など)があります。

最後にもう一つ自己資金を増やす方法です。
相続財産を事前に受け取って、相続が発生したときに精算するので贈与税を課税しない「相続時精算課税制度」を利用すると最大で3,500万円の住宅購入資金を親から貰う事が出来ます。


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2009年10月31日土曜日

iPhone を使って3か月

仕事にプライベートに大活躍の iPhone 3GS が手元に届いて3か月になります。
アプリも増えダウンロードは100を超えました。
アプリに支払った金額も1万円ほどになります。
仕事のスケジュールは Google Apps の Calendar を利用しているので iPhone の カレンダーと同期できます。メールも 同じく Google Apps の Gmail を利用しているので、外出先でもメールチェックできます。
住宅ローン計算アプリや方位磁石など仕事で使うアプリも殆ど揃っています。

結果「iPhone は不動産販売営業マンにピッタリのツール」と言えそうです。


不満と言えば、
文字入力がしにくい事。
 簡単なメールなら良いのですが、原稿を書くような仕事には向きません。

3Gの通信時にバッテリーの減り方がひどい事。
 無線LANが無い場所で3G で通信していると、目で見えるようにどんどん減っていきます。

3Gの通信スピードがあまりに遅い事。
 au の EZ Web と大してかわらないような印象。

ソフトバンクの電波が届かない場所が多すぎる事。
 通話用に au の携帯電話を同時に持ち歩いていますが、これほどまでにソフトバンクの通話範囲が狭いとは!

とは言え、それ以上に使っている事が楽しい iPhone です。



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2009年10月10日土曜日

広告の見方

今回は広告の見方です。

不動産の広告は法律や表示規約などで規制されています。
例えば「最高(眺望最高、立地最高)」とか「格安(激安)」の様な曖昧な表現は出来ませんし、何の根拠もなく「特選」の表示も出来ません。

何事も事実を表示する必要があります。
例えば、「眺望良好(2階から瀬戸内海が望めます)」とか「買い物が近くです(○○スーパーまで徒歩5分)」の様な表示が必要です。

交通で使う「徒歩」は時間ではなく距離を表示します。
80mを1分として表示しますので、徒歩3分なら160mを超え240m以内の距離にあると言う事になります。その際、横断歩道があるときは横断歩道を渡る事が条件です。距離を表示しますので信号待ち時間は考慮されません。

土地や建物の面積は必ず平方メートルで表示しないといけません。「坪」の表示をする場合は平方メートルの表示が同時にある事が条件になります。

必ず表示しなければならないのが取引態様の表示です。
広告している不動産会社はその物件の売り主なのか代理人なのか仲介(又は媒介と表示されます)なのかを表示する義務があります。
売主又は代理と表示されている場合は広告主と直接売買する事になります。
仲介又は媒介と表示してある場合は広告した不動産会社は仲介人なので仲介手数料が発生します。
一般に新築マンションや新築分譲住宅は売主や代理で広告され、マイホームを売るなど、個人が売主の場合は仲介(又は媒介)となります。

その他所属する団体(不動産協会・保証協会等)や所属する地域の不動産公正取引協議会に加盟している事の表示などが義務づけられています。

これだけでも手元にある不動産広告チラシをご覧になると、信用できない不動産会社が見分けられると思います。

もっと詳しく知りたい方は 不動産公正取引協議会連合会 をご覧下さい。



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売却の流れ

簡単な売却の流れです。
  1. 先ずは売却する不動産を知ることから。
    売却する土地や建物に不都合なところがないか確認します。
  2. そして相場の確認。
    近くに売却物件があれば大体の価格が分かります。
  3. 実際に売れる価格を知るには査定依頼をします。
    表示されている価格は売り主の希望価格であり実際に成約した価格は随分低い事もあります。査定して貰うと実際の価格が分かります。査定価格を参考に売却価格を決めます。
  4. いざ売却開始です。
    不動産会社に売却の依頼(媒介契約締結)をします。
  5. 購入希望者が出てきたら購入者の希望条件を確認し売却するかどうかを決めます。
    条件が折り合えば売買契約締結です。
  6. 住んでいる場合は転居の手配と住宅ローンの繰り上げ償還申請や引渡に必要な手続きの確認をします。
  7. 引っ越しが完了したら引渡と残金精算です。
  8. 翌年の2月に確定申告をして売却の完了です。
売る立場になれば、少しでも高くそして早く売りたいのが心情。その為には中古住宅であれ商品に仕上げる事が重要です。
詳細は今後記載していきます。



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2009年10月1日木曜日

今日から[住宅瑕疵担保履行法]施行

平成21年10月1日から新築建物の販売や請負契約において業者(売り主や建築会社)は建物の瑕疵について10年間の責任を負うと同時に保険への加入や供託が義務づけられました。万が一業者が倒産しても建物の瑕疵があった場合の補修費用を確保するためです。


難しい言葉で分かり難いですね。
瑕疵とは見えない傷(欠陥)です。
供託とは修繕のための保証金(法令で定められた金額)を国に預ける事です。


昨日までは新築住宅を買うと業者が10年間の保証書を発行すれば法律を守った事になったのですが、万一その後欠陥が見つかれば業者に対して保証書に基づく修理を請求すれば直してもらえます。
しかし、その業者が倒産していたら直してもらえず、泣き寝入りしかありませんでした。
姉歯(構造計算書偽造)事件で欠陥マンションが発覚しても分譲した業者が倒産して10年間の保証が受けられず社会問題になった事は記憶に新しいと思います。

今日からは万一欠陥が見つかって業者が倒産していても、保険会社や国に修繕費用を請求し修理をする事が可能になります。


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2009年9月28日月曜日

マイホームの資金計画

マイホームを購入するときにはマイホームの代金以外にも様々な費用がかかります。

先ずは不動産を「購入する時にかかるお金」と「購入後にかかるお金」を知る事から始めましょう。
購入するときにかかる費用には、「買うだけでかかる費用」と「住宅ローンの借入にかかる費用」があります。 
購入後にも色々な費用がかかる事をご注意下さい。

  • 購入代金 不動産の表示価格には消費税がかかる場合消費税が含まれて表示されています。(消費税がかからないときもあります。土地には消費税がかかりません。) 
  • 購入費用 購入するときにかかる費用で、売買契約書に添付する収入印紙代、固定資産税の日割り精算金、所有権移転(保存)登記費用、仲介手数料(仲介の場合)、不動産取得税
  • 借入費用 事務手数料、収入印紙代、抵当権設定登記費用、損害(火災)保険料、保証料
  • 購入後費用 固定資産税、損害(火災)保険料(現金で購入した場合)、損害(家財)保険料、管理費や修繕積立金、駐車場使用料
  • リフォーム費用 中途住宅などを買って自分でリフォームする場合の費用

住宅ローンの返済以外にも固定資産税や管理費・修繕積立金、駐車料金など、マイホームを購入後もいろいろな費用がかかる事をお忘れ無く。

それぞれの詳細はこの次に書く事にします。


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2009年9月25日金曜日

マイホーム購入の流れと傾向

購入の流れはどこの不動産サイトを見ても書いてあります。

ここでは最近の傾向を踏まえながらどんな風に購入しているかを書いてみます。


先ずは買えるかどうか

今使ってよい自己資金や親からの援助の金額とどの位なら楽に支払えるか等予算の確定です。

住宅ローンの返済をボーナス加算無しで、現在の家賃並みに抑える方が増えました。冒険をしない堅実な若いご夫婦が多いのです。

購入時と購入後の費用や税金も調べます。これで準備が整いました。


次に相場観を養います。

沢山の不動産サイトに情報があふれています。希望条件に合う物件情報を集めます。


 ちなみに弊社は資料請求があれば全ての方に電子メール (PDFで) やメール便(印刷物)で物件資料をお送りしています。最近は全て電子メールでやりとりするので、こちらから電話をしたり訪問する事はありません。 


もし物件の場所が分かれば見に行きましょう。

不動産会社に案内して貰うと後が五月蠅いので、自分だけで外から外観や回りの環境を確かめます。

これを繰り返すと大体の相場が分かります。


外観を見て気に入った物件があれば案内して貰いましょう。

もし売り主さんが住んでいらっしゃれば気になる事をしっかりと聞いておきます。

室内も気に入ったら、購入の検討をします。

購入を決めたら、価格や引渡条件などを購入申込書に書いて交渉して貰います。


最近はここまで1年とか2年掛ける方も多いのが現状です。焦らずじっくりと検討される傾向があります。

しかし、いざ気に入ってしまうと盲目になり、衝動買いする方も多いのです。

その時に時間を掛けてじっくりと物件を見てきた方と探し始めて間がない方のどちらが失敗する確率が低いでしょうか?

答えはじっくりと物件を見てきた方です。

物件の情報を手に入れたときにふるいに掛け、外から見て物件の外観だけでなく環境までチェックしたうえで気に入ったのですから。



まとめ

沢山の物件を見て相場観をつかむ事が失敗しないこつ



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2009年9月22日火曜日

一戸建ての耐震診断は簡単に出来ます。

突然ですが、あなたの家(一戸建)は大地震に耐えられますか?
阪神淡路大震災や新潟県中越地震のような大地震の際、建物崩壊による犠牲者が多い事から政府は建物の崩壊による犠牲を防ぐため、建築物の耐震改修の促進に関する法律を制定し耐震診断・改修に努めることを定めています。

特に昭和56年5月31日までに建てられた建物は旧建築基準法による建築で大地震に弱い構造のものが多いと予想されるため耐震診断が必要です。
地方自治体も耐震診断や耐震改修に補助金などを出すなど協力をしています。

耐震診断を受けるには、市町村役場に耐震診断が出来る建築士名簿が備えられていますのでそちらで名簿から選んで診断を依頼します。費用は3万円台から5万円台が多いようです。市町村の補助が受けられれば自己負担は減ります。お住まいの市町村で確認をしてみましょう。

中古の一戸建てを購入しようとされる方はこの耐震診断を既に受けている建物を選ぶ方法もあります。
耐震診断後耐震適合証明(別途費用がかかります。)の発行を受けると中古住宅でも登録免許税や不動産取得税が軽減される他住宅ローン控除を受ける事が出来ます。

優良な不動産仲介会社は耐震診断をいつでも受けられるように準備していたり、売り主さんを説得して耐震診断を受けさせるよう努力しています。もちろん耐震診断により耐震工事が必要な場合は費用が伴いますのでその費用を価格から値引いて貰ったり、耐震工事を見込んでリフォーム予算を立てるなど将来安心して住めるマイホームを取得できます。


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2009年9月18日金曜日

住宅地価が上がらない理由

本日都道府県地価調査が発表されました。
99%の地域で地価は下落しています。

下落している理由は何でしょうか。

先ず全ての商品には需要と供給のバランスと言うものがあります。
土地も例外ではありません。
ただ土地というものは二つとして同じものはありませんので微妙に一般の商品とは異なりますが、やはり需給バランスがあります。
売りたい人より買いたい人が多ければ価格は上がり、売りたい人が買いたい人より多ければ価格が下がります。

次に買いたい人がどんな層かです。
中間層と呼ばれる働き盛りの世代は厳しい環境の中マイホームどころではありません。
若い層はまだ所得が低いので、購入できる価格の上限が決まってきます。
結果、マイホームを求めている層が若いので、高いものは売れない。
住宅はローコストメーカーが伸びているように建築費が下がっていますがそろそろ限界の価格になりました。総予算から住宅の価格を差し引いた残りが土地代となりますので、その価格まで下がらないと土地が売れないのです。

最後に土地や住宅が余りだしたのです。
一人っ子の世帯が増え、一人っ子同士が結婚します。お互いの実家が持ち家だったら将来どちらかに住むものとしても一方は余ります。宅地造成がどんどん進み、マンションがどんどん建って、平成20年の持ち家住宅率は全国平均61.2%になっています。
我が国の総住宅数は5759万戸で総世帯数は4999万世帯で統計上は760万戸の住宅が余っています。また総住宅数の13%が空き家です。

平成20年住宅・土地統計調査
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/index.htm

以上により、住宅地が下がる要素は沢山ありますが上がる要素は殆ど無い状況です。
地価が上がらなくなると、今後は住宅の価値を高める方向に目を向ける必要があります。




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2009年8月31日月曜日

民主党が政権を取りましたね。

民主党のマニフェストによると、住宅・不動産業界にも大きな影響が出そうです。

参照:民主党政策集INDEX2009
http://www.dpj.or.jp/policy/manifesto/seisaku2009/index.html

主な住宅・不動産業界関連政策の抜粋
  • 成年年齢の18歳への引き下げ

  • 登記所の地図整備を推進

  • 金融危機への対応 ((3)住宅ローン等の返済条件緩和を支援)

  • 住宅ローン減税等 (自らの資金で住宅を新改築・購入した場合でも、住宅ローン減税と同程度の負担軽減を受けることができる制度(投資減税)を創設)

  • 環境・暮らしにやさしい下水道法等の改正 (下水道法を改正し、公共下水道の排水区域内において合併処理浄化槽で汚水を処理している場合、公共用水域の水質の保全や公衆衛生の見地から著しく不適切な場合を除き、公共下水道への接続義務を免除する等の措置を講じます。)

  • 「住」の大切さ、可能性を重視した政策の展開 (従来の持ち家取得への偏重を是正し、ライフスタイル・ライフステージに合った住宅政策への転換を図ります。建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、住宅建設に係る資格・許認可の整理・簡素化、関連組織の整理・縮小に取り組みます。)

  • 地球と人に優しい家づくり (住宅性能表示の一つの方法として、その住宅の年間のエネルギー消費量を表示する「エネルギー証明書」を普及させます。)

  • 安心取引で中古・リフォーム・賃貸市場を活性化 (中古住宅物件に瑕疵がないか等を正しく診断できる人(ホームインスペクター)を育成。一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止とします。住宅ローンをノンリコース(不遡及)型にする環境も整えます。)

  • 木造住宅と国産材の振興で地域に息づく家づくり (木材住宅産業を地域資源活用型産業の柱とし、地域の自立と振興を推進します。)

う〜ん。
よく読むと一大事だ!



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2009年8月28日金曜日

賃貸住宅「更新料」は違法 高裁初判断

賃貸住宅「更新料」は違法 高裁初判断 の記事から。
http://www.asahi.com/national/update/0827/OSK200908270066.html?ref=rss

地方によっては、契約書で定めてあれば更新料は契約更新ごとに払う慣習があります。これは礼金と同じ意味で戦後の住宅難(賃貸物件が少なかった)時に借り主さんが私と契約していただいて有り難うとお礼をした事が始まり。
契約更新時も更新していただき有り難うってお礼をした。と聞いている。

時代は変わり、住宅が余っている時に礼金なんてあり得ないでしょう。
敷金も全額返還する時代だし。

今回の判決は上告するそうだから、最高裁の判決を待たないといけないが、今までの判例は地裁か高裁の判決だったので、多少なりとも家主が戦う価値があった。
もし最高裁で同じ判決が出たら、今後の賃貸契約は変わるでしょう。

今回の家主は不動産業者では無いですが、これが不動産会社が家主になると、今後の成り行き(最高裁の判決)は大きく変わるでしょう。礼金や更新料を定めると消費者契約法で訴えられる恐れがあります。

広島は礼金も更新料も無い地域だったけど、県外(関東や関西)から入ってきた不動産会社が勝手に礼金や更新料を取ってますが、将来無くなるかも。


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2009年8月18日火曜日

道路って重要なんだね


中古新築に限らず一戸建を買うなら、駐車場が欲しいですよね。
駐車料が要らない一戸建のメリットは大きいです。
スムーズに駐車スペースへ車を入れようと思ったら、4m以上の道路と間口3m以上の駐車スペースが欲しいところです。

実はもっと重要な事があって、建築基準法と言う法律により、「都市計画内の宅地に建物を建築するには幅員(道路の幅)4m以上の道路(建築基準法で定められた道路)に敷地の間口が2m以上接している事」と定められています。
そう、一定の基準以上の道路に敷地が接していないと建物の建築が出来ないのです。
ではもし道路が3.6mだったら家が建たないの?
その場合道路の中心から2m後退した線を道路と敷地の境界として建物を建築するようにすれば道路の幅員が4mあるものとして建築の許可が出ます。
当然敷地の面積は減りますが、その道路に接する皆が建て替え時に後退する事で将来4mの道路になります。例外規定もあります。敷地の反対側が川等道路後退が出来ない場合は道路の対面から4m道路後退が必要な場合もあります。

敷地の間口が2m以上と言うのは細い通路の奥に広い敷地が広がっている「旗状土地」とか「敷地延長土地」と言われる土地の場合、通路状の部分が2m未満だと建て替え(新築)が出来ない場合があり、注意が必要です。

今日のキーポイントは「建築するには幅員4m以上の道路と敷地の間口が2m以上必要」でした。


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2009年8月6日木曜日

単位(面積)の話(何坪?、何帖?)

不動産を検討する時に必ず出てくる面積の単位が平方メートルと坪、そして帖(または畳)です。

簡単に言うと1坪は畳2枚分位の大きさです。
でも分かりにくいですよね。そこでちゃんと計算する癖をつけましょう。

先ず平方メートルを坪に換算する方法は平方メートルに0.3025を掛けます。
100平方メートルの場合30.25坪になります。

土地が30坪欲しい。何てよく言いますが、平方メートルに換算すると、30坪割る0.3025で99.1735平方メートルになります。実際には小数点三位以下を切り上げて99.18平方メートルです。

次に、帖(または畳)ですが、一般に1帖は1.65平方メートルで計算しますので、10平方メートルの部屋は10平方メートル割る1.65平方メートルで6.06になり約6帖です。
まれに部屋を広く感じさせるために1畳を1.6平方メートルとかで換算して表示する不動産会社があるようです。信頼出来る不動産会社は1.65で表示しています。しっかりと確認しましょう。

今日のキーポイントは 0.3025 と 1.65 でした。

参考ページ:単位互換表


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2009年8月2日日曜日

広告をご覧いただいている証拠?!

あるチラシ折り込み広告について電話がありました。
「お宅のチラシに間違いがあるんじゃが、こりゃぁ信用問題じゃけ直さにゃぁいけんよ。」と。
近隣環境の部分で既に廃業した医院と保育園が掲載されているとの事です。
そのチラシの効果については何とも言い難いのですが、間違いなく広告をご覧になっていただいているのです。
わざわざ電話を掛けて注意していただけるなんて嬉しい限りです。ありがとうございます。

夏休みに入ると皆さんレジャーに目が向きます。おまけに高速道路は1,000円で走れるので、そりゃ遊びに行きたくなるのは当然。不動産の広告なんて見てる暇は無いでしょう。私だって遊びに行きたい。(笑)
お盆明けまで広告効果は期待できそうにありませんね。


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2009年7月27日月曜日

twitter 始めました。

今話題の twitter を先月末から始めました。
先ず登録が驚くほど簡単。
メールアドレスとハンドル名とパスワードを設定すれば完了。

出来る事は2つ。
つぶやく事とフォローする事。つぶやくとはブログのように書き込む事で、フォローとは気に入ったユーザーの読者になる事でフォローしたユーザーのつぶやきをリアルタイムで知る事が出来ます。
される事はフォローされる事だけで、フォローしてくれた相手は自分のつぶやきを読んでくれているのです。

そして、このブログのようにガジェットでリアルタイムにつぶやきを表示する事も可能です。

さて、この twitter どう使えばいいのだろうか。
昨年のアメリカ大統領選では当時のオバマ候補が twitter を使って票を集め当選したと話題になりました。私は大統領選に出る事は無いのですが、使い方によってはビジネスでも大きな力となる可能性を秘めています。

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お初です。

猫も杓子もブログの時代・・・
取りあえず始めてみる事にする。
まだ誰も知らないのだ。

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