2010年11月21日日曜日

■我が子は可愛い■

自分が手入れをして大事に使ってきた我が家は可愛いものです。
何年何月に外壁を塗り替え、何年何月に浴室をユニットバスに交換、庭は毎年庭師さんに手入れをして貰い・・・。

さて、かけたコストに見合う売却価格の上乗せはどうでしょう。
売却するためにリフォームしてもその費用がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。
リフォーム後数年経てばその価値は半減しますし、庭など趣味の範囲については価格に全く反映されない事もしばしば。

ただし、綺麗に手入れされている事により、良い印象を与える事が可能です。
今まで大事に使ってこられた事が分かる不動産は速く成約する可能性が高くなります。
出来るだけ客観的に不動産を見る事も必要です。

手入れしてきた履歴をノートに書いておきましょう。
購入希望者に履歴を見せる事でその家の価値が高まります。



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2010年10月31日日曜日

■成功(成約)報酬■


■成功(成約)報酬■

 不動産会社が仲介(仲人)でお客様の財産(不動産)を売却する時の仲介手数料は成功(成約)報酬です。

契約が成立(成約)して初めて仲介手数料を請求できます。

信じられないかも知れませんが、いくら広告費を使おうが査定をしようが、実際に買主を見つけて売買契約を締結しないと手数料を請求できません。

そして、その仲介手数料は上限が決まっており、400万円を超える価格の不動産取引による仲介手数料は 3%+6万円(税別) です。

もし複数の不動産会社に売却の依頼をされ、他社で成約した場合1円も収入はありません。
それまでにかかった経費(人件費や広告費など)は全て持ち出し(赤字)なのです。
売却依頼を受ける時に自分の会社以外に依頼をされると営業意欲が下がる原因にもなります。

売主の立場に立てば少しでも高く速く売れる事が一番ですから複数の不動産会社に売却を依頼したいと考えるのは自然の事ですが、不動産会社が熱心に動いてくれないと実現は難しいのも事実です。
信頼できる営業マンや不動産会社に専任媒介で依頼する事で熱心に営業活動をしてくれますし、何より貴方の右腕として動いてくれます。


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2010年10月13日水曜日

不動産の査定に資格は必要?

今のところ不動産の査定に資格は必要有りません。

不動産会社によっては会社内で経験と研修を受ける事により「査定士」の様な名称を付ける所もあるようです。

査定に必要なのは知識と経験です。
調査すべき事項や法令等の知識、注意すべき所を発見出来る経験が必要です。
宅地建物取引主任者、建築士、建築施工管理技士、ホームインスペクターなどの資格保有者または同等の知識を持ち経験が豊富な担当者が望ましいと思います。

しっかりと経験を積んで勉強されていれば資格の有無は関係ないのですが、せめて宅地建物取引主任者の資格は欲しい所です。
自動車の運転には運転免許証があれば出来ます。しかしタクシーやバスの運転にはプロ用の運転免許が必要ですよね。
宅建物取引主任者も同様に不動産を扱うなら持っていて当たり前の資格なのです。


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2010年8月7日土曜日

役所のミスを修正するのに住民に費用負担しろだと?

ここ数日、住所地に所在が分からない高齢者が問題になっているが、住所だけではない。戸籍でも同じような事が身近に起こった。

先々月、私の家族が亡くなり相続の手続きのためA市役所で戸籍を調べていたら、なんと、母方の祖母が生きていたのである。
不審に思い付票を請求したら、付票が無い。

しかし、戸籍上は本籍地に住んでいる。


別のB市役所に行き戸籍を調べると死亡している。

生まれた時の戸籍がある某役場でも死亡している。


祖母は母を生んだ後、祖父が事故で亡くなったため生まれた時の戸籍(某役場)に帰っている。住所もその時に移していた。
その後再婚しB市役所へ戸籍が移って、弟が生まれたが、祖母は病死した。
死亡届が出されており、B市役所の戸籍には死亡が明記されている。

これは色々と面倒な事を背負い込んでしまったようだ。

A市役所は戸籍の変更には私が裁判を起こさないと出来ないと言う。
もちろん費用も時間も私の負担だそうだ。

怒り心頭!
これらを調査するために3回の休日をつぶし、毎回高速料金を払い、不要な戸籍謄本等までを請求しその手数料を払ってきたのだ。
貴重な時間と費用で判明して相談した事を簡単げに裁判を起こせだと。

地方公共団体のミスによりこのような事が起こったわけで、私及び私の親族や祖先に過失は無い。

当然、A市役所が弁護士に依頼し作成された書面に署名押印するだけなら協力するが、それ以上の事は一切拒否すると電話を切った。



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2010年6月27日日曜日

今話題の任意売却ってなに?

最近マスコミが仕切りに雇用環境の悪化から所得が減り、住宅ローンの破綻が増えていると報道しています。

そして、多くのマスコミが競売を回避し任意売却で再生を図る方法を取り上げています。
任意売却とはどういったものなのでしょう。

住宅ローンが払えなくなる(銀行口座から返済の引き落としがされない状態)と金融機関は最初に督促状を出します。
しかし、さらに返済が滞ると保証をしている保証会社に残った住宅ローンの借入金相当額を一括返済してもらいその債権を保証会社に移転します。

保証会社は債務者(住宅ローン借入者)に一括返済を求め、住宅ローン借主にそれが出来ない場合は担保である不動産を売却処分して回収をすることになります。

売却処分には二つの方法があります。
一つは保証会社が裁判所に競売申請をして強制的に処分する方法。
二つ目は保証会社が債務者と協議し一般的な相場に近い価格で売却する方法。これを任意売却と言います。

競売であろうと任意売却であろうと売却した金額よりも住宅ローンの借入金が多い場合は残った借入金を返済しなくてはなりません。
残った借入金は無理の無い返済計画をたてて返済していきます。

競売よりも任意売却の方が高く売却できれば、住宅ローンの借入金が沢山減ります。

残った借入金が少ない方が新しい返済計画を立てやすくなりますし、生活の立て直しが速く出来ます。

さて、残った住宅ローンの借入金が多大で返済が出来ない場合はどうでしょう。
自己破産し、債務免除を受けることになります。
この場合は任意売却は望めませんので競売で処理されるケースがほとんどです。

ちなみに競売申請して競売になるまで8か月程度かかります。


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2010年6月26日土曜日

売却ストーリー


前回のブログ「不動産買取の損得勘定(感情)」から こんなストーリーを作ってみました。


住み替えを検討しているAさんは複数の不動産会社で査定をすることに・・・

どうやら最近Aさんが住んでいるマンションが3,000万円で売れたみたいです。
向きや間取り、広さがAさんの部屋と変わらなければ、3,000万円位が市場価格(相場)の様です。
Aさんは、「高く買取ります」の広告を出している〇〇不動産会社に買取り査定を依頼しました。

〇〇不動産会社が出した買取価格は、2,000万円
リフォーム後3,000万円で売れるものとして、粗利益500万円、販売経費200万円、リフォーム費用200万円、買取り経費100万円の合計1,000万円を差し引いた2,000万円でした。

そんな価格で買取りなんて嫌だ!

仲介で□□不動産会社に売却を依頼することに。
□□不動産の査定価格は2,700万円から2,800万円との事でしたが、 売却依頼価格は3,000万円にしました。
実はペットを飼っていた事もあり、多少はリフォームが必要なのだが、3,000万円で他の部屋が売れたことにこだわりがあったのです。

□□不動産会社は広告をしてくれ、お客様を案内したいと言ってきた。
急いで掃除をし片付けて用意をしお客さんを待つ。
見に来たお客さんはサラッと見て別の物件も見たいと営業マンに話している。
何だか印象の悪いお客さんだった。

マンションの玄関で他の居住者から部屋を売りに出したことについて根掘り葉掘り聞いてくる。
仲の良い住人でも無いのに・・・

毎週郵便ポストに不動産会社から沢山のチラシが入っています。
「弊社にはこのマンションで購入希望者が居ます。是非ご売却のお手伝いをさせてください。」と書いてあります。
□□不動産会社にチラシを見せると、
「これは物件を直接販売したい(媒介が欲しい)のでどこのマンションにもいれます。セールストークですよ。」と。

確かになかなか売れない。

□□不動産会社の営業マンから電話がかかってきた。
先日ご案内したお客様から「購入申込書(買い付け証明とも言う)」を頂いたのでお持ちしたいのですが。
夜遅くやってきた営業マンが持ってきた購入申込書の希望購入金額は2,700万円だった。
金額も気に入らないし印象が悪かったあのお客さんならお断りだ。
腹立たしさもあってその夜はあまり眠れなかった。

その後案内はあるものの購入申込書の提示には至らず2ヶ月が過ぎようとしている。

その日は突然やってきた。
朝新聞を見ると、同じマンションで改装工事済みの部屋が3,000万円で売りに出たのだ。

同じマンションに住むBさんは買い替えのため自分の部屋を早く処分する必要があった。
買取価格に抵抗はあったが、早く処分が出来る事と、煩わしさが無い事に魅力を感じて買取りを選択したのだ。買取りをお願いして2週間ほどで引越しができたのだった。
今は郊外の一戸建てに住んでいる。

Bさんの部屋を買取った〇〇不動産はリフォームをして3,000万円で売りに出しました。

リフォーム済みで空室なのでいつでも見られる部屋との競争が始まりました。
□□不動産はライバル出現のため価格を2,800万円に下げるよう提案してきました。
リフォーム分だけでも値下げしないと競争になりませんと言うのだ。
確かに見劣りはするので、価格を下げることにした。

1か月程経ったある日、見たことのある人が引越しをしている。
そうだ、私の部屋を見に来たお客さんだ。どうやら改装済みの部屋を買ったらしい。

私の部屋は案内はあるもののなかなか売れない。

媒介契約の更新時に□□不動産の営業マンはこう言った。
「そろそろ価格の見直しをしましょう。」


このストーリーに出てくるポイントは
1.買取価格は安いけど、煩わしさが無くなるメリットもある。
2.媒介の査定価格は重要。
3.最初に買いたいと言ってきたお客さんが一番良いお客さん。


どうでしょう。
自分が売主になったら、冷静に買主の立場で考える必要があります。
売りに出せば「商品」です。
競争(競合)もあります。
商品としての魅力を高める工夫も必要です。


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2010年6月25日金曜日

不動産買取の損得勘定(感情)


巷に「不動産高く買取ります」「不動産、即金買取」などの広告をよく見ます。

ほんとに高く買ってくれるの?

■不動産会社が買取る目的■

市街化区域内の農地(田や畑)などの広い土地を買取るのは住宅地の開発(造成)のためとか大規模商業施設を建設する目的だったりします。
商業地区の土地はマンションやビル建設が目的です。
個人のマイホームを買取る目的は殆どが再売のためです。
商品に仕上げて売却するために買取ります。

■買取り=仕入■

なんの商品でも商売で売るためには仕入れが必要です。
当然ですが売る価格よりも安く仕入れないと商売は成り立ちません。
不動産も然り。


■買取価格は高い?■

相場(市場価格)から経費と利益を差し引いた価格になります。(画像参照)
「高く買取ります」の広告ですが、 感情的には納得出来ないかもしれませんが、市場価格より高く買取るのではなく、仕入れ値として高く買取りますよ。の意味になります。

Aさんが住んでいるマンションが3,000万円で売れたみたいです。
向きや間取り、広さが貴方の部屋と変わらなければ、3,000万円位が市場価格(相場)でしょう。
Aさんは売却する必要が出来て、不動産会社に買取り査定を依頼しました。
〇〇不動産会社が出した買取価格は、
粗利益500万円、販売経費200万円、リフォーム費用200万円、買取り経費100万円の合計1,000万円を差し引いた2,000万円でした。
これは単純な例ですが、部屋の使用状態(傷み具合)により、リフォーム費用が異なりますので、リフォーム費用が高くなれば買取価格は低くなります。

一般に中古住宅や中古マンションの場合、市場価格(相場)の5割〜6割で買取る不動産会社が多いようです。

どうですか?
買取価格は高いですか?安いですか?



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2010年4月8日木曜日

1カ月で Google ページランクが 3 に





Web作成後たった1カ月で Google ページランクが 3 に

早い、安い、簡単!
Jimdoを使って作成したWebサイトですが、
4月5日に Google ページランキングが 3 になりました。

 作ったWebサイト(美鈴が丘の不動産情報)
 → http://misuzugaoka.net/

 Google ページランキングの詳細は下記で
 → http://pagerank.bookstudio.com/

これは驚きです。
SEO対策はmetaタグとツイッターだけです。
ツイッターへのつぶやきが相乗効果を生み出したものと思われます。

Jimdoは無料でホームページが作成出来ます。
独自ドメインを使いたい場合や広告を表示させたくない場合は有料版にアップグレード出来ます。
費用はたったの月々945円

Jimdoの詳細はこちら
http://jp.jimdo.com/

運営は
株式会社KDDIウェブコミュニケーションズ SMB事業本部 Jimdo事業部
ドイツのベンチャー企業が開発したJimdoをKDDIの子会社が運営しています。

Jimdoはブラウザ上でホームページを作っていきますので、専用ソフト(ホームページ作成ソフトなど)は不要です。
インターネットエクスプローラーや Firefox、Safari、Chrome など普通のブラウザで作っていきます。
Windows でも Mac でも大丈夫です。
Jimdoのサーバーに保存されますので、パソコンが壊れてもデータは無くなりません。
パスワードを共有して、共同でホームページの作成をしたり、更新が出来ます。
ブログが組み込まれているので、ブログの移転も出来ます。
ブログ移転の際は今使っているブログからデータの移動も一部で可能です。

ネットで商品の販売をしてみたい方にはショッピングカートが用意されているので、直ぐにネットショップを開設出来ます。本当に簡単です。

個人のホームページ、子供の野球チームのホームページ、同窓会のホームページ、ブログ、趣味の小物ネットショップ、産直ネットショップ・・・

タダで使えるので、先ずは試してみてはいかが?





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2010年2月13日土曜日

景観法で建築計画不認定


2月13日付日経新聞及びNHKの報道によると、
兵庫県芦屋市は12日、三井不動産レジデンシャルが同市大原町の住宅街で建築を計画していた5階建マンションが「周辺の景観に調和していない」として、景観法に基づき建設を認めない「不認定」としたと発表した。

国土交通省によると、景観法に基づく建築計画不認定は全国初だそうだ。

芦屋市は昨年7月、高級住宅地のイメージを保とうと市全域を景観法で定める「景観地区」に全国で唯一指定し建物の建築を規制していた。
今回5階建てマンションが計画されていた場所は一戸建てが多い住宅街で、建築予定の東西約40m、高さ約15mの5階建て建物は、「周辺の景観と調和した建築スケールとし、とおりや周辺との連続性を維持する様な規模、形態にすること」とする市の基準に抵触すると判断された。

土地の仕入れが昨年7月以前だったのかな。
景観条例を制定する都道府県や市町村はこれから増えそう。今後不動産会社は環境や景観に十分配慮した計画を立てて土地を仕入れないと事業にならない可能性も。

参考 NHK News



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2010年1月27日水曜日

マンション役員業務訴訟 最高裁勝訴

分譲マンションを所有し貸しているなど実際に住んでいない区分所有者に対して、管理組合の役員業務など組合員の義務を免れているとして、月額2,500円の住民活動協力金を課すことの是非が争われていた訴訟3件の上告審判決で最高裁は適法と判断。

これから全国の分譲マンションで話題になるでしょう。

分譲マンションを投資物件として運用している方にはコストが増えるかも。



争点:

区分所有法(マンション法)には「組合の規約の変更の際、一部の所有者に特別な影響を及ぼす場合は承諾が必要」と規定されており、今回の金銭負担が「特別な影響」に当たるかが争点だった。


判決:

「居住所有者だけが役員になって良好な住環境の維持を図り、不在所有者は利益のみ享受している。不公正是正のため不在所有者に金銭負担を求める事には必要性、合理性がある。『特別な影響』を及ぼす場合には当たらない」と指摘した。


解説:

分譲マンションには区分所有者(以下「所有者」と表示します)による管理組合があり、全員が組合員になります。

管理組合には理事や委員など役員が必要な業務をこなします。

殆どのマンションでは住んでいる所有者が順番に役員をしていますが、その業務は無報酬(ボランティア)であり、やむを得ない事情が無い限り役員を免れる事は出来ません。

しかし、部屋に自身が住まないで貸している所有者は住んでいない事を理由に役員の業務を免れているわけです。

住んでいない所有者が増えるにつれ住んでいる所有者の負担が大きくなり不公平感が高まります。

今回の負担金は月額2,500円でした。マンションの規模や地域により金額は異なるでしょうが、今後高齢化が進むにつれ全国各地で同じ問題が発生するでしょう。

分譲マンションに投資している方は今後コストが上がる事を覚悟した方がよいと思います。



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