2010年6月27日日曜日

今話題の任意売却ってなに?

最近マスコミが仕切りに雇用環境の悪化から所得が減り、住宅ローンの破綻が増えていると報道しています。

そして、多くのマスコミが競売を回避し任意売却で再生を図る方法を取り上げています。
任意売却とはどういったものなのでしょう。

住宅ローンが払えなくなる(銀行口座から返済の引き落としがされない状態)と金融機関は最初に督促状を出します。
しかし、さらに返済が滞ると保証をしている保証会社に残った住宅ローンの借入金相当額を一括返済してもらいその債権を保証会社に移転します。

保証会社は債務者(住宅ローン借入者)に一括返済を求め、住宅ローン借主にそれが出来ない場合は担保である不動産を売却処分して回収をすることになります。

売却処分には二つの方法があります。
一つは保証会社が裁判所に競売申請をして強制的に処分する方法。
二つ目は保証会社が債務者と協議し一般的な相場に近い価格で売却する方法。これを任意売却と言います。

競売であろうと任意売却であろうと売却した金額よりも住宅ローンの借入金が多い場合は残った借入金を返済しなくてはなりません。
残った借入金は無理の無い返済計画をたてて返済していきます。

競売よりも任意売却の方が高く売却できれば、住宅ローンの借入金が沢山減ります。

残った借入金が少ない方が新しい返済計画を立てやすくなりますし、生活の立て直しが速く出来ます。

さて、残った住宅ローンの借入金が多大で返済が出来ない場合はどうでしょう。
自己破産し、債務免除を受けることになります。
この場合は任意売却は望めませんので競売で処理されるケースがほとんどです。

ちなみに競売申請して競売になるまで8か月程度かかります。


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2010年6月26日土曜日

売却ストーリー


前回のブログ「不動産買取の損得勘定(感情)」から こんなストーリーを作ってみました。


住み替えを検討しているAさんは複数の不動産会社で査定をすることに・・・

どうやら最近Aさんが住んでいるマンションが3,000万円で売れたみたいです。
向きや間取り、広さがAさんの部屋と変わらなければ、3,000万円位が市場価格(相場)の様です。
Aさんは、「高く買取ります」の広告を出している〇〇不動産会社に買取り査定を依頼しました。

〇〇不動産会社が出した買取価格は、2,000万円
リフォーム後3,000万円で売れるものとして、粗利益500万円、販売経費200万円、リフォーム費用200万円、買取り経費100万円の合計1,000万円を差し引いた2,000万円でした。

そんな価格で買取りなんて嫌だ!

仲介で□□不動産会社に売却を依頼することに。
□□不動産の査定価格は2,700万円から2,800万円との事でしたが、 売却依頼価格は3,000万円にしました。
実はペットを飼っていた事もあり、多少はリフォームが必要なのだが、3,000万円で他の部屋が売れたことにこだわりがあったのです。

□□不動産会社は広告をしてくれ、お客様を案内したいと言ってきた。
急いで掃除をし片付けて用意をしお客さんを待つ。
見に来たお客さんはサラッと見て別の物件も見たいと営業マンに話している。
何だか印象の悪いお客さんだった。

マンションの玄関で他の居住者から部屋を売りに出したことについて根掘り葉掘り聞いてくる。
仲の良い住人でも無いのに・・・

毎週郵便ポストに不動産会社から沢山のチラシが入っています。
「弊社にはこのマンションで購入希望者が居ます。是非ご売却のお手伝いをさせてください。」と書いてあります。
□□不動産会社にチラシを見せると、
「これは物件を直接販売したい(媒介が欲しい)のでどこのマンションにもいれます。セールストークですよ。」と。

確かになかなか売れない。

□□不動産会社の営業マンから電話がかかってきた。
先日ご案内したお客様から「購入申込書(買い付け証明とも言う)」を頂いたのでお持ちしたいのですが。
夜遅くやってきた営業マンが持ってきた購入申込書の希望購入金額は2,700万円だった。
金額も気に入らないし印象が悪かったあのお客さんならお断りだ。
腹立たしさもあってその夜はあまり眠れなかった。

その後案内はあるものの購入申込書の提示には至らず2ヶ月が過ぎようとしている。

その日は突然やってきた。
朝新聞を見ると、同じマンションで改装工事済みの部屋が3,000万円で売りに出たのだ。

同じマンションに住むBさんは買い替えのため自分の部屋を早く処分する必要があった。
買取価格に抵抗はあったが、早く処分が出来る事と、煩わしさが無い事に魅力を感じて買取りを選択したのだ。買取りをお願いして2週間ほどで引越しができたのだった。
今は郊外の一戸建てに住んでいる。

Bさんの部屋を買取った〇〇不動産はリフォームをして3,000万円で売りに出しました。

リフォーム済みで空室なのでいつでも見られる部屋との競争が始まりました。
□□不動産はライバル出現のため価格を2,800万円に下げるよう提案してきました。
リフォーム分だけでも値下げしないと競争になりませんと言うのだ。
確かに見劣りはするので、価格を下げることにした。

1か月程経ったある日、見たことのある人が引越しをしている。
そうだ、私の部屋を見に来たお客さんだ。どうやら改装済みの部屋を買ったらしい。

私の部屋は案内はあるもののなかなか売れない。

媒介契約の更新時に□□不動産の営業マンはこう言った。
「そろそろ価格の見直しをしましょう。」


このストーリーに出てくるポイントは
1.買取価格は安いけど、煩わしさが無くなるメリットもある。
2.媒介の査定価格は重要。
3.最初に買いたいと言ってきたお客さんが一番良いお客さん。


どうでしょう。
自分が売主になったら、冷静に買主の立場で考える必要があります。
売りに出せば「商品」です。
競争(競合)もあります。
商品としての魅力を高める工夫も必要です。


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2010年6月25日金曜日

不動産買取の損得勘定(感情)


巷に「不動産高く買取ります」「不動産、即金買取」などの広告をよく見ます。

ほんとに高く買ってくれるの?

■不動産会社が買取る目的■

市街化区域内の農地(田や畑)などの広い土地を買取るのは住宅地の開発(造成)のためとか大規模商業施設を建設する目的だったりします。
商業地区の土地はマンションやビル建設が目的です。
個人のマイホームを買取る目的は殆どが再売のためです。
商品に仕上げて売却するために買取ります。

■買取り=仕入■

なんの商品でも商売で売るためには仕入れが必要です。
当然ですが売る価格よりも安く仕入れないと商売は成り立ちません。
不動産も然り。


■買取価格は高い?■

相場(市場価格)から経費と利益を差し引いた価格になります。(画像参照)
「高く買取ります」の広告ですが、 感情的には納得出来ないかもしれませんが、市場価格より高く買取るのではなく、仕入れ値として高く買取りますよ。の意味になります。

Aさんが住んでいるマンションが3,000万円で売れたみたいです。
向きや間取り、広さが貴方の部屋と変わらなければ、3,000万円位が市場価格(相場)でしょう。
Aさんは売却する必要が出来て、不動産会社に買取り査定を依頼しました。
〇〇不動産会社が出した買取価格は、
粗利益500万円、販売経費200万円、リフォーム費用200万円、買取り経費100万円の合計1,000万円を差し引いた2,000万円でした。
これは単純な例ですが、部屋の使用状態(傷み具合)により、リフォーム費用が異なりますので、リフォーム費用が高くなれば買取価格は低くなります。

一般に中古住宅や中古マンションの場合、市場価格(相場)の5割〜6割で買取る不動産会社が多いようです。

どうですか?
買取価格は高いですか?安いですか?



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